Ein Teilverkauf Immobilie vorteile nachteile – das beschäftigt viele Hausbesitzer, die finanzielle Flexibilität brauchen, aber in ihrem Zuhause wohnen bleiben möchten. Bei einem Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (bis zu 50%) und erhalten sofort Geld, während Sie Haupteigentümer bleiben und weiter in Ihrer Immobilie leben.
Diese Lösung richtet sich vor allem an Rentner und ältere Immobilieneigentümer, die keine Kredite mehr bekommen, sowie an Erbengemeinschaften, die ihre Immobilie nicht komplett verkaufen wollen.
In diesem Artikel betrachten wir die wichtigsten Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs – von der sofortigen Liquidität bis zum lebenslangen Wohnrecht. Wir schauen uns aber auch die Nachteile und Kosten genau an, besonders das monatliche Nutzungsentgelt und die Gebühren beim späteren Gesamtverkauf. Schließlich vergleichen wir den Teilverkauf mit anderen Finanzierungsoptionen wie Krediten oder der Immobilienrente, damit Sie die richtige Entscheidung für Ihre Situation treffen können.
Die wichtigsten Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs
Sofortige finanzielle Liquidität ohne Umzug
Der größte Vorteil des Immobilien-Teilverkaufs liegt in der Möglichkeit, sofort finanzielle Liquidität zu erhalten, ohne das gewohnte Zuhause verlassen zu müssen. Durch den Teilverkauf können Sie einen Teil Ihres Betonvermögens in Barvermögen umwandeln und erhalten Ihre Wunschauszahlungssumme bereits wenige Wochen nach dem Notartermin auf Ihr Konto.
Mit der neu gewonnenen Liquidität können Sie sich kleine und große Wünsche erfüllen – sei es die lang ersehnte Kreuzfahrt durch die Karibik, unvergessliche Reisen mit den Enkeln oder die energetische Sanierung Ihrer Immobilie. Sie leben weiterhin in Ihrem gewohnten Umfeld und müssen nicht aus dem vertrauten Zuhause ausziehen, was besonders im Alter von großer Bedeutung ist.
Altersunabhängige Finanzierungslösung
Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten ist der Teilverkauf altersunabhängig und bietet eine alternative Finanzierungslösung, wenn traditionelle Bankkredite nicht mehr zugänglich sind. Viele Kreditgeber lehnen Kunden ab einem gewissen Alter ab, da sie eine Rückzahlung zu Lebzeiten wünschen.
Sie sind bereits in Rente und die Bank gewährt Ihnen keinen Kredit mehr? Dann ist der Teilverkauf eine ideale Lösung. Anders als bei Krediten entstehen keine Verschuldungsrisiken, die im schlimmsten Fall auf Ihre Kinder oder Enkel übertragen werden könnten. Der Teilverkauf ermöglicht Ihnen finanzielle Freiheit im Alter, ohne die Belastungen eines Darlehens tragen zu müssen.
Vollständiges Eigentumsrecht und Nießbrauchrecht
Ein wesentlicher Vorteil des Teilverkaufs ist, dass Sie Haupteigentümer Ihrer Immobilie bleiben, während der Teilkauf-Anbieter lediglich als stiller Teilhaber im Hintergrund fungiert. Sie bestimmen weiterhin, was mit Ihrer Immobilie geschieht und können entscheiden, welchen Anteil (maximal 50 %) Sie verkaufen möchten.
Zusätzlich werden Sie im Grundbuch mit einem Nießbrauchrecht eingetragen, das Sie als abgesicherten Eigentümer ausweist. Dieses Nießbrauchrecht gilt lebenslang, wird notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Bei Paaren wird das Nießbrauchrecht auf Wunsch für beide Personen eingetragen. Durch das Nießbrauchrecht ziehen Sie vollständig die Früchte aus der Immobilie – Sie erhalten steuerliche Abschreibungen und eventuelle Mieteinnahmen in voller Höhe.
Partizipation an der Wertsteigerung der Immobilie
Anders als bei anderen Modellen der Immobilienverrentung partizipieren Sie weiterhin an der Wertsteigerung Ihrer Immobilie mit Ihrem verbleibenden Anteil. Die Immobilienwerte sind in Deutschland in den letzten 40 Jahren um durchschnittlich 2,5 % pro Jahr gestiegen.
Dieser Aspekt ist besonders vorteilhaft, da die Wertsteigerung der Immobilie oft die beim Teilverkauf entstehenden Kosten (Nutzungsentgelt und Durchführungsentgelt) ausgleichen kann. Sie profitieren somit weiterhin von positiven Entwicklungen des Immobilienmarktes, der sich Prognosen zufolge auch künftig positiv entwickeln soll. Sollten Sie später Ihre Immobilie komplett verkaufen wollen, sind Sie flexibel und können von den Wertsteigerungen in vollem Umfang profitieren.
Weitere Vorteile für Eigentümer und Erben
Jederzeitiges Rückkaufsrecht für Sie und Ihre Erben
Ein wesentlicher Vorteil beim Teilverkauf einer Immobilie liegt in der Flexibilität des Rückkaufsrechts. Als Eigentümer haben Sie zu Ihren Lebzeiten die Option, den verkauften Anteil jederzeit zurückzukaufen. Diese Möglichkeit bietet Ihnen maximale finanzielle Flexibilität und stellt sicher, dass Sie bei veränderten Lebensumständen wieder das vollständige Eigentum an Ihrer Immobilie erlangen können.
Die Bewertungsgrundlage für den Rückkauf erfolgt auf Basis des dann aktuell ermittelten Marktwertes der Immobilie. Dieser wird erneut gutachterlich festgestellt, wodurch eine faire und transparente Preisfindung gewährleistet wird.
Planbare Nutzungsgebühren über 10 Jahre
Nach einem Teilverkauf entstehen planbare Nutzungsgebühren für den verkauften Anteil. Diese Kosten sind über einen Zeitraum von 10 Jahren festgelegt, was Ihnen langfristige Planungssicherheit bietet. Die festen Nutzungsgebühren ermöglichen es Ihnen, Ihre monatlichen Ausgaben präzise zu kalkulieren und bieten Schutz vor unerwarteten Kostensteigerungen.
Berücksichtigung geplanter Renovierungen bei der Bewertung
Beim Teilverkauf werden geplante Renovierungsmaßnahmen in die Immobilienbewertung einbezogen. Dies stellt sicher, dass der Verkaufspreis den tatsächlichen Wert und das Potenzial Ihrer Immobilie widerspiegelt. Durch diese Berücksichtigung erhalten Sie einen fairen Preis, der auch zukünftige Wertsteigerungen durch geplante Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt.
Problemlösung bei Erbschaftsstreitigkeiten
Der Teilverkauf bietet eine elegante Lösung für komplexe Erbschaftssituationen. Nach Ihrem Ableben erben Ihre Nachkommen den bei Ihnen verbliebenen Immobilienanteil und erhalten gleichzeitig ein Vorkaufsrecht für den verkauften Miteigentumsanteil. Dieses Vorkaufsrecht gibt Ihren Erben die Möglichkeit, die gesamte Immobilie zu übernehmen und potenzielle Erbschaftsstreitigkeiten zu vermeiden.
Nur wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, erfolgt eine Gesamtveräußerung der Immobilie. Diese Regelung schafft klare Verhältnisse und bietet Ihren Erben verschiedene Optionen im Umgang mit der Immobilie, wodurch familiäre Konflikte vermieden werden können.
Die Nachteile und Kosten des Teilverkaufs
Monatliche Nutzungsgebühren als laufende Belastung
Als Verkäufer müssen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen, das als Kompensation dafür dient, dass Sie den verkauften Anteil weiterhin uneingeschränkt nutzen können. Viele Teilkauf-Anbieter legen einen Prozentsatz von 3% als Gebühr fest, wobei ein Zwölftel davon das monatliche Entgelt darstellt. Diese Gebühr wird oft mit einer Art Miete gleichgesetzt und ist deswegen negativ behaftet, obwohl beim Teilverkauf eigentlich keine Miete anfällt.
Zu Beginn der Zusammenarbeit wird ein bestimmter Entgeltsatz festgelegt, nach der Vertragslaufzeit wird dieser neu bestimmt. In manchen Fällen ist dies auch variabel und stark von der Inflationsrate abhängig. Diese monatliche Belastung kann sich über die Jahre summieren und stellt eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung dar.
Zusätzliche Gebühren bei späterem Gesamtverkauf
Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie komplett zu verkaufen, fallen bei allen Anbietern zusätzliche Gebühren an. Diese werden von verschiedenen Anbietern unterschiedlich bezeichnet: „Durchführungsentgelt“, „Serviceentgelt“, „Abwicklungsvergütung“ oder einfach „Maklerkosten“. Mit diesen zusätzlichen Gebühren werden die Kaufnebenkosten und beispielsweise mögliche Maklercourtagen oder die professionelle Bewerbung des Immobilieninserats finanziert.
Diese zusätzlichen Gebühren beim Gesamtverkauf sind jedoch kein exklusiver Nachteil des Teilverkaufs. Sollten Sie Ihre Immobilie über einen Makler verkaufen, fallen ebenfalls Maklerkosten und Kosten für das Immobilieninserat an.
Keine Beteiligung des Käufers an Instandhaltungskosten
Jede Immobilie benötigt Pflege, damit sie auf Dauer instandgehalten wird. Dazu zählen Reparaturen, Modernisierungen oder Umbauarbeiten, deren Kosten je nach Fall ziemlich hoch ausfallen können. Ob Dachreparatur, Dämmung oder Heizungsanlage – diese Reparaturen kosten viel Geld.
Es wird oft kritisiert, dass sich Teilkäufer nicht an solchen Maßnahmen beteiligen. Das Gesetz sieht vor, dass die Kosten für Instandhaltung immer beim Haupteigentümer liegen. Da Sie beim Immobilien-Teilverkauf Haupteigentümer bleiben, müssen Sie in der Regel auch für die Instandhaltung Ihrer Immobilie aufkommen. Dies kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, besonders bei größeren Sanierungsmaßnahmen.
Höhere Gesamtkosten im Vergleich zu Kreditalternativen
Viele Kritikerstimmen sehen einen Kredit oder ein Darlehen als bessere Option zum Teilverkauf. Durch die verschiedenen Kosten, die beim Teilverkauf mit der Zeit auf Sie zukommen, könnte ein Kredit unter Umständen günstiger sein. Die monatlichen Nutzungsgebühren und zusätzlichen Kosten beim Verkauf können sich über die Jahre zu einem erheblichen Betrag summieren.
Allerdings ist der Erhalt eines Kredits an verschiedenste Bedingungen wie beispielsweise das Alter geknüpft, die es dem Kunden schwer machen, überhaupt einen Kredit zu erhalten. Viele Kreditgeber wünschen eine Rückzahlung zu Lebzeiten und lehnen daher Kunden ab einem gewissen Alter ab. Außerdem können Sie sich durch einen Kredit stark verschulden, was gerade mit zunehmendem Alter eine schwere Last darstellt, die womöglich am Ende auf Ihre Kinder oder Enkel umgelegt wird.
Vergleich mit anderen Finanzierungsoptionen
Teilverkauf versus Bankkredit im Alter
Nachdem wir die Nachteile des Teilverkaufs betrachtet haben, ist ein Vergleich mit anderen Finanzierungsoptionen für Senioren aufschlussreich. Während ein herkömmlicher Bankkredit für ältere Menschen oft schwer zugänglich ist, bietet der Teilverkauf eine attraktive Alternative ohne Verschuldungsrisiko.
Bei einem Kredit für Senioren wird die Immobilie als Sicherheit verwendet, wobei eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Der wesentliche Unterschied liegt in den monatlichen Belastungen: Während bei einem Kredit hohe Zins- und Tilgungszahlungen anfallen, entsteht beim Teilverkauf lediglich ein moderates Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.
Die Kreditkonditionen für Senioren sind deutlich schlechter als bei jüngeren Kreditnehmern, was die monatliche Belastung zusätzlich erhöht. Der Teilverkauf hingegen führt zu keiner Verschuldung – der Immobilieneigentümer erhält eine Einmalzahlung ohne das Risiko steigender Zinsen oder Zahlungsausfälle.
Unterschiede zur Immobilienrente und Leibrente
Die Immobilienverrentung umfasst verschiedene Modelle, die sich grundlegend vom Teilverkauf unterscheiden. Bei der Leibrente muss die komplette Immobilie verkauft werden, wobei der Verkäufer ein eingetragenes Wohnrecht erhält und entweder eine Einmalzahlung oder monatliche Rentenzahlungen bekommt.
Ein entscheidender Unterschied liegt in der Entscheidungshoheit: Während bei der Leibrente keine Entscheidungsfreiheit über die Immobilie mehr besteht, bleibt der Immobilieneigentümer beim Teilverkauf Haupteigentümer mit vollständiger Entscheidungsgewalt. Die Leibrente eignet sich besonders für Senioren ab 70 Jahren, die sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern möchten, da diese Verantwortung auf den Käufer übergeht.
Das Sale-and-Leaseback-Modell bedeutet „verkaufen und zurückmieten“ – hier wird die Immobilie vollständig verkauft und anschließend zurückgemietet. Im Gegensatz dazu behält der Teilverk äufer beim Teilverkauf das Eigentum an mindestens 50 Prozent seiner Immobilie und zahlt lediglich ein Nutzungsentgelt statt einer vollständigen Miete.
Die Umkehrhypothek stellt eine besondere Kreditform dar, bei der keine monatlichen Zahlungen anfallen, sondern die gesamte Schuld samt aufgelaufener Zinsen erst bei Tod oder Auszug fällig wird. Dies kann zu einer erheblichen Verschuldung führen, während der Teilverkauf ohne Schuldenrisiko auskommt.
Vor- und Nachteile verschiedener Liquiditätslösungen
| Finanzierungsoption | Hauptvorteil | Hauptnachteil |
|---|---|---|
| Teilverkauf | Liquidität ohne Verschuldung, Eigentum bleibt erhalten | Nutzungsentgelt für verkauften Anteil |
| Leibrente | Lebenslange Absicherung, Instandhaltung wird übernommen | Kein Erbe möglich, endgültige Entscheidung |
| Kredit für Senioren | Eigentum bleibt vollständig erhalten | Hohe monatliche Zins- und Tilgungszahlungen |
| Sale-and-Leaseback | Vollständige Liquidität aus Immobilie | Monatliche Mietzahlungen, kein Profit bei Wertsteigerung |
Der wesentliche Vorteil des Teilverkaufs liegt in der Flexibilität: Rückkauf, Erbe oder Gesamtverkauf bleiben jederzeit möglich. Bei der Leibrente und dem Sale-and-Leaseback-Modell ist dies nicht der Fall – diese Entscheidungen sind endgültig und nicht revidierbar.
Besonders relevant für die Vererbung ist, dass beim Teilverkauf die Immobilie weiterhin vererbt werden kann, während bei der Leibrente kein Immobilienerbe mehr möglich ist. Die Umkehrhypothek birgt sogar das Risiko, dass Erben mit Schulden belastet werden, falls der Verkaufserlös nicht zur Tilgung der angestauten Zinsen ausreicht.
Für Eigentümer, die weiterhin von möglichen Wertsteigerungen profitieren möchten, ist der Teilverkauf die einzige Option unter den vorgestellten Modellen. Als Miteigentümer partizipiert der Teilverk äufer anteilig an zukünftigen Wertsteigerungen, während bei allen anderen Modellen der komplette Wertzuwachs verloren geht.
Praktische Aspekte und Sicherheiten
Grundbucheintragung und rechtliche Absicherung
Bei einem Teilverkauf werden sämtliche rechtlichen Vereinbarungen durch notarielle Beurkundung und entsprechende Grundbucheinträge abgesichert. Der Verkäufer behält seinen Miteigentumsanteil von mindestens 50 Prozent, während der Teilkaufanbieter als Miteigentümer mit seinem Anteil im Grundbuch eingetragen wird.
Das entscheidende Element der rechtlichen Absicherung ist die Eintragung eines lebenslangen Nießbrauchsrechts im Grundbuch. Dieses Nießbrauchsrecht ermöglicht dem ursprünglichen Eigentümer die alleinige Nutzung der gesamten Immobilie unter Ausschluss des Teilkäufers. Der Notar belehrt umfassend über alle rechtlichen Folgen und steht als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung, um die komplexen Vertragsbestimmungen zu erläutern.
Die rechtliche Sicherheit wird durch die notarielle Beurkundung und die Grundbucheinträge gewährleistet, wobei alle Vereinbarungen transparent dokumentiert und rechtlich bindend festgehalten werden.
Unterstützung bei energetischen Sanierungsmaßnahmen
Now that we have covered die rechtlichen Grundlagen, ist ein weiterer praktischer Aspekt die potenzielle Unterstützung bei notwendigen Modernisierungsmaßnahmen. Mit dem durch den Teilverkauf erhaltenen Kapital können Eigentümer energetische Sanierungen finanzieren, die sonst aufgrund fehlender Liquidität nicht möglich wären.
Die Kostenverteilung für Instandhaltungsmaßnahmen wird individuell zwischen dem Verkäufer und dem Teilkaufanbieter vertragsgemäß geregelt. Dabei können sich die Vereinbarungen je nach Anbieter erheblich unterscheiden. Während dem Kunden typischerweise auch die auf den verkauften Anteil entfallenden Instandhaltungskosten auferlegt werden, die normalerweise ein Vermieter tragen würde, ermöglicht die erhaltene Liquidität dennoch die Finanzierung wichtiger Modernisierungsmaßnahmen.
Diese Flexibilität bei der Verwendung des Teilverkaufserlöses stellt einen wesentlichen Vorteil dar, insbesondere wenn Sanierungsmaßnahmen zur Wertsteigerung oder Energieeffizienz der Immobilie beitragen.
Flexible Verkaufs- und Vererbungsoptionen
With this in mind betrachten wir die langfristigen Optionen, die ein Teilverkauf bietet. Obwohl der beim Verkäufer verbleibende Miteigentumsanteil auf dem Immobilienmarkt allein kaum verkäuflich ist, ermöglichen Teilkaufanbieter in der Regel einen späteren Verkauf der gesamten Immobilie unter ihrer Mitwirkung.
Diese Flexibilität ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden. Üblicherweise fällt eine Bearbeitungsgebühr zwischen 3 und 6 Prozent des Verkaufspreises an. Viele Anbieter garantieren sich zudem einen Mindesterlös von bis zu 117 Prozent des ursprünglichen Teilkaufpreises. Wird dieser Mindesterlös nicht erreicht, muss der Kunde die Differenz aus seinem Kaufpreisanteil ausgleichen.
Für die Erben ergeben sich spezielle Überlegungen: Das Nießbrauchsrecht erlischt mit dem Tod des ursprünglichen Verkäufers. Den Erben stehen dann nur der Verkauf der Immobilie zu den Bedingungen des Teilkäufers oder der Rückkauf des Miteigentumsanteils zum aktuellen Verkehrswert zur Verfügung. Diese Regelungen sollten bei der Erbschaftsplanung unbedingt berücksichtigt werden, da einige Kosten des Modells faktisch auf die nächste Generation übertragen werden.
Der Immobilien-Teilverkauf bietet eine attraktive Möglichkeit, aus der eigenen Immobilie Liquidität zu generieren, ohne das gewohnte Zuhause verlassen zu müssen. Die Vorteile sind vielfältig: finanzielle Freiheit durch freigesetztes Kapital, ein lebenslanges Nießbrauchrecht, die Partizipation an Wertsteigerungen und die Flexibilität durch jederzeitige Rückkaufsmöglichkeiten. Besonders für ältere Immobilieneigentümer, die keinen Bankkredit mehr erhalten, stellt der Teilverkauf eine wertvolle Alternative dar.
Dennoch sollten die Nachteile sorgfältig abgewogen werden. Das monatliche Nutzungsentgelt, zusätzliche Gebühren bei einem späteren Gesamtverkauf und die alleinige Verantwortung für Instandhaltungskosten können die Gesamtkosten erhöhen. Ein Vergleich mit anderen Finanzierungsoptionen wie Krediten oder der Immobilienrente ist daher unerlässlich. Letztendlich hängt die Entscheidung von der individuellen Situation ab – wer finanzielle Flexibilität im Alter benötigt und dabei Eigentümer bleiben möchte, findet im Teilverkauf eine durchaus interessante Lösung.